Quelle plus-value peut-on encore faire sur le marché immobilier ?

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Avec la remontée des taux d’intérêts et l’inflation grandissante, les prix des biens stagnent depuis quelques mois.

Pourtant, même dans ce contexte, on voit apparaître des opportunités d’investissement particulièrement intéressantes.

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1) Qu’est-ce que la valeur verte d’un bien immobilier ?

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Dans cet article, nous nous appuyons sur une étude des Notaires de France publiée en 2021 et qui analyse la valeur verte des biens immobiliers sur la base des ventes réalisées en 2020.

Dans ce rapport, la valeur verte est décrite comme l’impact des étiquettes énergétiques sur le prix de vente des biens immobiliers, toutes choses égales par ailleurs.

En d’autres termes, on veut répondre à la question suivante :
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“Entre deux biens similaires (surface, localisation…) ayant des étiquettes énergétiques distinctes, constate-t-on une différence de prix significative ?”

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Ces étiquettes énergétiques sont délivrées au travers d’un DPE, ou Diagnostique de Performance Énergétique.

Pour un rappel sur le DPE, nous vous suggérons de lire l’article ci-dessous :

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2) Les étiquettes énergétiques selon les régions

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Avant de généraliser l’impact de la valeur verte en France, soulignons la différence très nette qu’il existe entre les régions : l’intérêt des acheteurs pour les biens à haute performance énergétique est très influencé par la situation géographique.

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Les régions du sud (PACA et Occitanie) ainsi que les régions de l’ouest (Nouvelle-Aquitaine, Pays de la Loire et Bretagne) compte une proportion de logement à basse consommation (étiquettes A et B) largement supérieure au reste de la France.

À l’inverse, les régions du centre, du nord et de l’est (Centre-Val de Loire, Bourgogne-Franche-Comté…) sont particulièrement occupées par des logements passoires énergétiques.

Les conditions climatiques sont très certainement à l’origine de ces disparités.

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3) Quel est l’impact réel de la valeur verte d’un logement ?

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Comme nous l’avons vu plus haut, la localisation géographique joue un rôle essentiel dans la valorisation de la performance énergétique des logements, c’est pourquoi l’étude suivante est réalisée par région.

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En Ile-de-France, en comparaison avec les logements de classe D, les prix des logements “basse consommation” (classes A et B) sont en moyenne 6% supérieurs et ceux des passoires énergétiques (classes F et G) sont en moyenne 2% inférieurs.

On peut ainsi calculer* qu’un bien “basse consommation” est vendu, en moyenne, 8,1% plus cher qu’un bien “passoire thermique” dans cette région.

On constate que l’écart le plus important se produit en Nouvelle Aquitaine.
Suivant le même calcul*, un bien de classe A ou B est, en moyenne, 32% plus cher qu’un bien de classe F ou G.

Il ne fait aucun doute que l’intérêt des acheteurs pour la performance énergétique d’un bien immobilier est grandissant, ce qui ouvre de belles perspectives d’investissement.

Dans les prochaines années, les passoires énergétiques pourraient se retrouver en dessous du prix du marché, avec des propriétaires (notamment bailleurs) préférant vendre leur bien plutôt que de se lancer dans un projet de rénovation énergétique.

Si les bonnes affaires existent toujours sur le marché immobilier, elles se trouvent très certainement sous la forme de passoires thermiques à rénover ?

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